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A Transformação Digital do Mercado Imobiliário: Blockchain, Moedas digitais, Cartórios e o Futuro

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9 de maio de 2024

A tecnologia blockchain tem despertado interesse devido ao seu potencial disruptivo em vários setores, incluindo o setor imobiliário.

O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) anunciou na sexta-feira passada, dia 05 de abril 2024, as taxas de funcionamento para o sistema oficial em blockchain da instituição, que deverá ser adotado por todos os corretores de imóveis do Brasil. Através deste novo sistema, todos os contratos de corretagem imobiliária do país serão registrados em blockchain.

Em janeiro deste ano o COFECI havia autorizado uso da tecnologia blockchain para o registro de negociações e documentos no setor e agora a plataforma está ativa. O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) decidiu que precisa atualizar a forma como fiscaliza os corretores de imóveis por causa das novas tecnologias usadas no mercado imobiliário.

O mercado imobiliário pode utilizar o sistema chamado SGR para registrar todas as autorizações de negócios imobiliários. Isso permitirá que os fiscais trabalhem de forma virtual, o que será mais eficiente e econômico, e evitará a necessidade de fiscalização presencial.

O Sistema de Governança e Registro (SGR) é uma ferramenta digital inovadora destinada a otimizar e fortalecer as transações imobiliárias no Brasil. Foi implementado pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) no ano de 2022 e lançado oficialmente em 04 de outubro de 2023.

O SGR permitirá o registro seguro de contratos e documentos usando a tecnologia blockchain. Isso significa que qualquer alteração nos contratos ou documentos será automaticamente vinculada ao registro original. As pessoas responsáveis pelo registro poderão acessar essas informações a qualquer momento e obter cópias autenticadas.

Preços para registrar contratos e documentos no SGR

O BNI – Banco de Negócios Imobiliários e SGR -Sistema de Governança e Registro oferecem aos usuários várias funcionalidades, cada uma com seu próprio conforme a portaria PORTARIA-COFECI Nº 40, DE 27 DE MARÇO DE 2024.

1- Ciclo de lançamento e venda: Este serviço inclui a criação de contratos inteligentes para a oferta de unidades para parceria de comercialização, registro de atividades de vistoria, gerenciamento de documentos e contratos, e muito mais. O custo é de 1% do valor da transação ou R$ 1.350,00, o que for maior.

2- Instrumento Particular de Financiamento Imobiliário com Garantia Real: Este serviço inclui a criação e registro de um Instrumento Particular de Financiamento Imobiliário com Garantia Real na blockchain SGR. O custo é de R$ 560,00 por instrumento.

3- Conversão de documentos em contratos inteligentes: Este serviço permite a conversão de contratos digitais em contratos inteligentes na blockchain SGR. O custo é de R$ 1.200,00 por conversão.

4- Instrumento Simples de Parceria Imobiliária: Este serviço permite o registro de um instrumento simples de parceria para a comercialização em bloco de imóveis. O custo é de R$ 120,00 por bloco de imóveis.

Desafios da implementação da blockchain no mercado imobiliário brasileiro

Apesar dos benefícios, a implementação da blockchain no mercado imobiliário ainda enfrenta alguns desafios, sendo a principal a questão legal. Ainda não há uma regulamentação específica para o uso da blockchain nos cartórios e segundo o Código Civil brasileiro, a transferência de propriedade de imóveis necessariamente deve ser feito pelos Cartórios de Registro de Imóveis.

O uso da tecnologia blockchain e das moedas digitais nas transações imobiliárias trarão vantagens

A blockchain registra todas as transações de forma imutável e segura. Isso significa que uma vez que uma transação é registrada, ela não pode ser alterada sem o consenso da maioria da rede. Isso pode ajudar a prevenir fraudes e disputas.

A blockchain pode tornar as transações imobiliárias mais eficientes. Por exemplo, a tokenização de imóveis pode permitir que pequenos investidores tenham acesso ao mercado imobiliário. Além disso, a blockchain pode reduzir a burocracia e os custos associados às transações imobiliárias. A blockchain permite a criação de contratos inteligentes. Isso significa que os contratos podem ser automaticamente executados quando certas condições são atendidas.

No entanto, é importante notar que a implementação da blockchain e das moedas digitais no setor imobiliário ainda enfrenta desafios. Por exemplo, ainda existem questões legais e regulatórias a serem resolvidas. Além disso, a adoção da tecnologia requer uma mudança significativa na forma como as transações imobiliárias são atualmente realizadas

registro de imoveis
Flauzilino de Araújo Santos, Oficial de Registro de Imóveis 

Com relação ao registro de transações imobiliárias no SGR -Sistema de Governança e Registro e em blockchain entendemos que, nesse momento, representa uma complementação, e não uma substituição, ao registro tradicional de imóveis no Brasil.

Procuramos então Flauzilino de Araújo Santos, Oficial de Registro de Imóveis, ex-presidente do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Associação dos Registradores imobiliários de São Paulo – Arisp e também ex presidente e um dos idealizadores do ONR – Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis. Dr. Flauzilino fez comentários a respeito deste assunto e esclarece que:

“O Sistema de Governança e Registro (SGR) é um registro específico para corretores de imóveis. Ele não é o mesmo que o Registro de Imóveis do Código Civil brasileiro. O Registro de Imóveis não apenas registra o documento de compra e venda, mas também o negócio jurídico em si, o que lhe confere valor constitutivo. Daí aquele velho aforismo: “quem não registra não é dono”.

Por outro lado, o Registro de Títulos e Documentos registra o documento em si. O blockchain faz um registro eletrônico do documento, o que pode ser visto como uma concorrência com o Registro de Títulos e Documentos. No entanto, mesmo assim, o registro em blockchain não tem fé pública como o Registro de Títulos e Documentos. Portanto, esse registro em blockchain não gera inversão da prova.”

Saiba mais sobre ele no artigo: Flauzilino, um homem além de seu tempo.

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