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Registro em tempo de crise I

Por Sergio Jacomino

Sergio Jacomino

Nos últimos dias os registradores de todo o país, representados por suas entidades estaduais, estudam meios e maneiras de preservar a saúde do pessoal do cartório – ao mesmo tempo que buscam alternativas ao tradicional processo de registro, baseado, em grande parte, em títulos e documentos tradicionais, consubstanciados em papel.

Toda a infraestrutura do SREI, modelado há uma década, seria capaz de representar uma solução eficiente para esse grave desafio. Mas todos sabemos que o projeto não prosperou por várias razões. Não é o caso de repisar aqui os erros cometidos, embora não devamos jamais nos esquecer que toda decisão, certa ou errada, acarreta consequências no dia de amanhã.

As atividades notariais e registrais são essenciais e mesmo em tempos de pandemia não devem ser interrompidas. Basta pensar nos óbitos, testamentos etc.

No Registro de Imóveis, o crédito imobiliário e o rural não podem esperar. Estão em causa o direito à habitação e o financiamento à atividade agrícola. Esse tem sido o argumento essencial das entidades de crédito que postulam a continuidade do serviço.

Cônscios dessa realidade, quais são as alternativas que vimos discutindo em pequenos grupos de debates?

Certidão de qualificação positiva

A primeira ideia que surgiu em nosso meio foi a de recepcionar todos os títulos pelo e-Procololo (item 365 e ss. do Cap. XX das NSCGJSP), garantindo-se a fixação de graduação e prioridades. Devemos examinar o título em ambiente de teletrabalho e emitir uma certidão de qualificação positiva, que poderia servir de base para a liberação do crédito.

Uma grossa discussão se acendeu envolvendo os meus amigos, os registradores Ivan Jacopetti do Lago, Daniel Lago Rodrigues, Daniela Rosário Rodrigues e Naila Khury.

O ato de registro confunde-se (ou não) com o seu suporte material? A decisão do registrador, que antecede a materialização do ato de registro, será suficiente para garantir a obrigação real? Toda a questão girou em torno do seguinte: há mutação jurídica possível sem a correspondente e indissolúvel materialização do ato registral nos suportes tradicionais (livros ou repositórios digitais) previstos de modo expresso na lei?

O ato de registro é um ato administrativo. Todo ato administrativo pressupõe o preenchimento de certos requisitos, dentre outros o da forma. A regra é que todos os atos administrativos são formais, não se aplicando a clássica liberdade das formas do direito privado. À parte o juízo registral – que se exerce com autonomia e independência – a consumação do ato nos livros de registro é vinculado, eminentemente formal, e o preenchimento desses requisitos é essencial para a sua validade e eficácia.

Neste ponto, epokhé! Isto é, suspendemos o juízo. Voltaremos ao assunto.

 

Registro em tempo de crise II

O momento da vida nacional é gravoso. Reclama de todos nós um esforço coordenado para mitigar e superar as graves ameaças que a sociedade brasileira sofre.

Seguimos debatendo e procurando encontrar soluções práticas – em meio à avulsão de atos normativos que se sucedem com a velocidade da propagação do vírus.

No texto anterior, pensamos numa solução muito heterodoxa – a emissão de certidão de qualificação positiva para remediar o fechamento dos cartórios e o desembaraçado às transações do crédito imobiliário e rural.

Agora aprofundamos um pouco mais. Acompanhem-nos nas discussões.

E-Protocolo

O e-protocolo está previsto no item 365 e ss. do Cap. XX das NSCGJSP. Nos casos de títulos oriundos do SFH ou SFI, do serviço notarial e do Poder Judiciário a origem e identidade dos emissores são aferíveis e confiáveis. Por essa razão, a protocolização de tais títulos por meios eletrônicos não oferece maiores problemas.

Todavia, o mesmo não o ocorre com os demais títulos estritamente privados e de extração administrativa. Nesses casos, é preciso um maior aprofundamento.

Documentos digitalizados

Reza o art. 3º da Lei Federal 13.874, de 20/9/2019 que “são direitos de toda pessoa, natural ou jurídica, essenciais para o desenvolvimento e o crescimento econômicos do País”:

X – arquivar qualquer documento por meio de microfilme ou por meio digital, conforme técnica e requisitos estabelecidos em regulamento, hipótese em que se equiparará a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato de direito público;

O regulamento veio com o Decreto Federal 10.278, de 18/3/2020. No que nos interessa de perto, é possível extrair as seguintes conclusões:

  1. O regulamento abrange e dispõe sobre documentos físicos digitalizados que sejam produzidos por pessoas jurídicas de direito público interno, ainda que envolva relações com particulares e
  2. pessoas jurídicas de direito privado ou por pessoas naturais para comprovação perante pessoas jurídicas de direito público interno ou outras pessoas jurídicas de direito privado ou outras pessoas naturais.

Os títulos administrativos são abrangidos pelo dito regulamento, o que não ocorre com os documentos estritamente privados.

Parece claro que os serviços registrais não se quadram estritamente nas hipóteses acima.

Todavia, o mesmo ato regulamentar prevê que são considerados documentos públicos os “produzidos ou recebidos por pessoas jurídicas de direito público interno ou por entidades privadas encarregadas da gestão de serviços públicos” (inc. III do art. 3º).

Os títulos que envolvam instituições financeiras, SFH, SFI, notariais e da administração pública não oferecem dificuldades. Eles terão acesso ao e-Protocolo e a consumação do registro sem qualquer intercorrência.

É possível estabelecer uma exegese que possa favorecer a recepção de todo e qualquer título apresentado ao registro de imóveis.

Títulos estritamente privados e a suspensão dos efeitos da prenotação

Os títulos estritamente privados poderão ter acesso ao e-Protocolo. Serão regularmente examinados e, ato contínuo, serão postos em stand by até que os serviços do Cartório se normalizem e o atendimento ao público seja inteiramente regularizado. O interessado deverá então apresentar o título original diretamente na Serventia.

Convém notar que se excetuam as hipóteses dos títulos estritamente privados assinados digitalmente. Segundo o Dr. Ivan J. do Lago,

o título estritamente privado, assinado digitalmente pelo apresentante (que assume o papel de garante da digitalização e da integridade), pode ser registrado, nos termos do artigo 5º, I, do referido Decreto:

Art. 5º O documento digitalizado destinado a se equiparar a documento físico para todos os efeitos legais e para a comprovação de qualquer ato perante pessoa jurídica de direito público interno deverá:

I – ser assinado digitalmente com certificação digital no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira – ICP-Brasil, de modo a garantir a autoria da digitalização e a integridade do documento e de seus metadados;

Segundo ele, isto não eliminaria a necessidade da observância dos requisitos do artigo 221 da Lei 6.015/73 para os instrumentos desta natureza, notadamente o reconhecimento de firma. E segue:

Haverá, portanto, duas ordens de assinaturas: a assinatura manual do título físico, pelas partes, cujas firmas devem, como regra, serem reconhecidas; e assinatura digital pelo apresentante-garante do produto da digitalização do instrumento.

A qualificação terá como objeto o representante digitalizado do título físico, mas comportará a verificação da existência de reconhecimento de firmas, facilitada pela existência de QR Code vinculado a selo digital.

Prenotação prorrogada sine die

Nos demais casos, a prenotação se suspende sine die. O fundamento legal é o art. 205 da Lei 6.015/1973:

Art. 205 – Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.

A ideia que nos orienta é no sentido de que a exigência (apresentação do título original) não pode ser satisfeita porque o interessado não disporá de meios para atendê-la de pronto. Portanto, a prenotação não se cancela, já que não se verifica, in casu, a omissão do interessado.

A prenotação, portanto, permanece hígida, gerando todos os seus efeitos formais e materiais, até que os serviços possam ser normalizados, quando então se abrirá um prazo razoável para apresentação do título, sob pena de cancelamento da prenotação no caso de omissão.

Registro Eletrônico e a matrícula consolidada

Presumindo-se possível a recepção de todo e qualquer título por meios eletrônicos (e-Protocolo), resta dispor sobre o modo de proceder ao registro.

Ressalvado o caso especial dos títulos estritamente privados, nos demais casos, superado o exame e deferido o registro, pode-se proceder da seguinte maneira:

  1. Apura-se a situação jurídica do imóvel matriculado.
  2. Em um documento eletrônico (PDF-A, assinado digitalmente), lavra-se um ato de averbação especificando a titularidade e os ônus com analogia aos artigos 229 e 230 da Lei dos Registros Públicos [1].
  3. Lavram-se os atos correspondentes ao título
  4. Lavra-se certidão de vinculação do documento à matrícula respectiva
  5. Expede-se uma certidão-talão noticiando os atos praticados
  6. Arquiva-se a ficha autônoma da matrícula consolidada nos repositórios eletrônicos e da Central de Serviços eletrônicos compartilhados.

Posteriormente, quando os serviços se regularizarem, os atos serão impressos e arquivados juntamente com as fichas cartáceas das matrículas ou demais livros.


[1] Art. 229 Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e da certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório. Art. 230 – Se na certidão constar ônus, o oficial fará a matrícula, e, logo em seguida ao registro, averbará a existência do ônus, sua natureza e valor, certificando o fato no título que devolver à parte, o que o correrá, também, quando o ônus estiver lançado no próprio cartório.

Sergio Jacomino

Presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) para o biênio 2017 e 2018.

Doutor em Direito Civil pela Universidade Estadual Paulista Júlio de Mesquita Filho, UNESP (2005) e especialista em Direito Registral Imobiliário pela Universidade de Córdoba, Espanha. Atualmente é o Quinto Oficial de Registro de Imóveis da cidade de São Paulo.

Membro honorário do CeNoR – Centro de Estudos Notariais e Registais da Universidade de Coimbra e Presidente da Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário – ABDRI. Presidiu o IRIB no período de 2001 a 2006.

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