Livro “Tokenização Imobiliária”, lançado no Demarest Advogados, reúne especialistas para discutir os limites jurídicos, regulatórios e tecnológicos da representação digital de ativos imobiliários no Brasil
O avanço da tokenização de ativos imobiliários começa a consolidar uma nova camada de debate no mercado brasileiro: a necessidade de estruturar juridicamente operações que já deixaram o campo experimental e passaram a integrar a agenda prática de negócios, investimentos e infraestrutura digital.
Foi nesse contexto que aconteceu, na noite desta quinta-feira (7), na sede do Demarest Advogados, o lançamento do livro “Tokenização Imobiliária”, coordenado por Marc Stalder e Silvio Venosa.
O encontro reuniu autores, especialistas, juristas, profissionais do mercado financeiro, tecnologia e representantes do ecossistema jurídico em um coquetel voltado à troca de conhecimento sobre os impactos da tokenização no ambiente regulatório e econômico brasileiro.
A obra surge em um momento em que blockchain, registros distribuídos, ativos virtuais e novas estruturas digitais começam a pressionar o ordenamento jurídico tradicional, especialmente em temas ligados a propriedade, registros públicos, contratos, crédito, financiamento imobiliário e mercado de capitais.
Segundo os coordenadores, o livro não foi concebido como um manifesto tecnológico, mas como um compêndio técnico voltado à construção de critérios jurídicos claros para operações envolvendo tokens imobiliários. A proposta central é justamente separar conceitos frequentemente confundidos pelo mercado, como direitos reais, posições obrigacionais, representação digital de ativos e interoperabilidade regulatória.
A discussão ganha relevância porque a tokenização imobiliária já começa a ser utilizada em estruturas de crédito, fracionamento de ativos, distribuição de rendimentos e novos modelos de investimento. Ao mesmo tempo, cresce a preocupação com segurança jurídica, governança, rastreabilidade, conformidade regulatória e integração com os sistemas registrais brasileiros.
Entre os pontos mais sensíveis abordados na obra estão:
Direitos reais versus direitos obrigacionais
Os autores defendem que um dos maiores riscos do mercado está justamente na ausência de clareza sobre o que o token efetivamente representa. Dependendo da estrutura da operação, o token pode envolver apenas direitos obrigacionais privados ou produzir efeitos ligados à propriedade imobiliária, hipótese em que passam a existir exigências formais como escritura pública e registro em matrícula.
Integração entre blockchain e sistema registral
Outro eixo importante da obra é a tentativa de reduzir a percepção de conflito entre registros distribuídos e o sistema registral brasileiro. Segundo os autores, a tecnologia não substituiria os registros públicos, mas poderia funcionar como camada complementar de eficiência, rastreabilidade e programabilidade.
Regulação e amadurecimento institucional
O livro também contextualiza o avanço regulatório brasileiro envolvendo ativos virtuais, incluindo referências ao Marco Legal dos Ativos Virtuais (Lei 14.478/2022), atuação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), Banco Central e iniciativas ligadas às corregedorias de Justiça.
Infraestrutura de confiança digital
Para o público do Crypto ID, a obra dialoga diretamente com temas ligados à infraestrutura de confiança digital, interoperabilidade, governança de ativos digitais, rastreabilidade, compliance e segurança jurídica em ambientes digitais distribuídos.
Os autores sustentam que a tecnologia, isoladamente, não resolve os desafios do mercado. A segurança plena dependeria da combinação entre infraestrutura digital robusta, governança, custódia adequada, trilhas de auditoria e correta aplicação dos conceitos jurídicos.
Acompanhe a entrevista completa sobre esse lançamento
Crypto ID: O que motivou a coordenação do livro “Tokenização Imobiliária” neste momento, e em que medida a obra responde a uma demanda concreta do mercado?
Marc Stalder: A motivação do livro nasceu de um evento realizado pelo Demarest em 19 de setembro de 2025, um painel sobre tokenização imobiliária que reuniu mais de trezentos participantes presencialmente e online — profissionais do Direito, do mercado imobiliário, da magistratura, da tecnologia e dos sistemas notarial e registral. Mais do que um evento, aquele encontro marcou um ponto de inflexão no debate jurídico brasileiro e revelou uma demanda concreta por uma discussão mais clara, mais leal e tecnicamente rigorosa sobre o tema.
A partir desse diálogo inaugural, ficou evidente que faltava ao país um compêndio técnico que expusesse, com rigor e abertura pragmática, as categorias, os limites e as possibilidades da tokenização imobiliária. A obra responde a essa demanda efetiva do mercado porque oferece uma análise jurídica sob diferentes pontos de vista — são dez artigos assinados por especialistas com perspectivas complementares —, trazendo esclarecimentos sobre as diversas vertentes do que significa tokenizar ativos imobiliários.
O livro não é um manifesto nem um panfleto de ocasião, mas um roteiro analítico plural em perspectivas e unitário em propósito: oferecer critérios para que a inovação seja avaliada com segurança e sob o abrigo dos princípios jurídicos adequados. A tokenização imobiliária é um fato social e tecnológico que já existe e cresce, e a obra procura organizar os argumentos e os limites que estruturam esse debate.
Crypto ID: A tokenização deixou de ser um experimento e começa a entrar na agenda de negócios. O livro parte dessa virada prática e busca estruturar esse movimento dentro de uma base jurídica sólida?
Marc Stalder: Sim. A tokenização deixou de ser um experimento há muito tempo e já é um negócio que anda sozinho, com mercado estabelecido e desenvolvimento muito rápido. O livro parte exatamente dessa constatação: a tokenização de ativos imobiliários não é mais uma hipótese futura, é uma prática de mercado suficientemente disseminada a ponto de suscitar debate institucional.
A base jurídica é – e deve ser – uma preocupação de todos os envolvidos. Não existe hoje um regulamento próprio e específico para a tokenização imobiliária, mas o direito vigente já prevê e acolhe esse tipo de situação.
Cada diferente negócio jurídico envolvendo tokens deve se enquadrar numa roupagem jurídica adequada: a autonomia privada, a liberdade de contratar, a função social, a boa-fé, o regime de registros públicos e a disciplina do mercado financeiro são as normas capazes de acolher cada situação coerentemente com o que o token representa.
Crypto ID: A proposta de construir uma “gramática normativa” para os tokens é central na obra. Por que essa definição é crítica para garantir validade jurídica, segurança e interoperabilidade no Brasil?
Marc Stalder e Fabio Braga: A construção de uma gramática normativa para os tokens é de fato uma questão central, porque, a depender do que o token representa, ele precisa observar uma base normativa específica. O token é meio; não fim – ele não transmuta, por alquimia digital, a natureza do direito que representa.
A validade jurídica, a segurança e a interoperabilidade são questões distintas que se somam na construção de um ambiente mais robusto. O marco regulatório da tokenização imobiliária permitirá que, no futuro, todos os participantes – tecnólogos, reguladores, investidores e juristas – encontrem em regras claras e definidas o necessário suporte normativo para o desenvolvimento de suas atividades.
Crypto ID: Como o livro enfrenta a tensão entre o sistema registral brasileiro e as novas infraestruturas tecnológicas?
Marc Stalder e Fabio Braga: Essa tensão é mais sugerida do que real e decorre, principalmente, de uma falta de compreensão sobre o que cada token representa ou pode representar.
O livro traz em seus artigos um gérmen de integração, sob a tese de que a tokenização não se opõe ao sistema registral; é na verdade uma possibilidade de sua expansão e sofisticação. A tecnologia não está contra o Direito — está a serviço dele.
A obra distingue com clareza a esfera transacional, em que se constituem e circulam posições obrigacionais e que pode se beneficiar da programabilidade e rastreabilidade dos registros distribuídos, da esfera institucional dos registros públicos, em que se publicizam e se consolidam os direitos reais.
Crypto ID: A distinção entre direitos reais e posições obrigacionais aparece como ponto sensível. Quais riscos surgem quando essa separação não é bem compreendida?
Marc Stalder: Mais do que um ponto sensível, essa nos parece ser a questão crucial. Quando essa separação não é bem compreendida nos projetos de tokenização, cria-se um ambiente inseguro e propício a litígios — exatamente o que deve ser evitado.
O risco concreto é que, sem essa clareza, operações sejam estruturadas sem observar formalidades essenciais ou sem cumprir exigências regulatórias aplicáveis, gerando nulidades, disputas judiciais e prejuízo aos investidores.
Crypto ID: Do ponto de vista econômico, quais impactos mais concretos a tokenização pode gerar em crédito, financiamento imobiliário e mercado de capitais?
Marc Stalder: A tokenização oferece solução para limitações estruturais conhecidas do mercado imobiliário brasileiro com instrumentos próprios. Ao representar direitos sobre imóveis mediante tokens fracionáveis e negociáveis, confere liquidez a ativos tradicionalmente estáticos.
Ao reduzir o valor mínimo de participação, amplia o acesso a investidores que permaneceriam à margem do mercado. Ao simplificar a circulação de créditos, oferece às incorporadoras canal alternativo de acesso ao mercado de capitais com custos reduzidos.
Crypto ID: A tokenização contribui para aumentar transparência, rastreabilidade e segurança ou ainda depende de camadas adicionais de confiança?
Marc Stalder: A tokenização contribui de fato para aumentar a transparência e a segurança, mas ainda depende de outras camadas para que o sistema se torne mais sofisticado e eficiente.
Contudo, essa promessa exige governança definida, custódia segregada, padronização de metadados, trilhas de auditoria, compliance regulatório e, quando aplicável, interação com os registros públicos.
Não há inovação responsável sem observância do dever de lealdade, sem regimes de liquidez honestamente descritos e sem tratamento diligente de riscos operacionais e cibernéticos.
Crypto ID: Como o conteúdo do livro contribui para apoiar decisões estratégicas e trazer segurança jurídica para quem já está lidando com tokenização e infraestrutura de confiança digital?
Marc Stalder: O conteúdo do livro traz de forma clara os diferentes conceitos envolvidos na tokenização imobiliária, os riscos de uma qualificação jurídica defeituosa e os caminhos para estruturar operações com segurança.
A obra se dirige a públicos diversos: profissionais do mercado imobiliário, reguladores, instituições financeiras, profissionais de tecnologia, especialistas em segurança e operadores do Direito.
Um grande atributo do livro nos parece ser reunir diferentes pontos de vista — juristas, registradores, notários, profissionais de mercado e de tecnologia — concordando e discordando sobre um mesmo fenômeno.
Crypto ID: Diante do cenário regulatório brasileiro, como o livro contextualiza os limites e caminhos da tokenização imobiliária?
Marc Stalder: O livro parte do cenário regulatório existente — o que vem sendo construído pela Corregedoria Nacional de Justiça, pela CVM e pelo Banco Central — e analisa cada um desses movimentos como parte de um processo natural de amadurecimento.
A obra reconhece que, via de regra, a lei e o regulamento vêm a reboque dos fenômenos e das transformações sociais — e a tokenização imobiliária é mais uma dessas transformações que vai levar a uma regulamentação específica.
Enquanto isso, o livro oferece critérios para operar dentro do arcabouço vigente com segurança, clareza sobre o que o token representa, governança transparente, custódia segregada e documentação padronizada.
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